De verantwoording over het gevoerde grondbeleid, de actualisatie van de grondexploitaties, de risicoanalyse en de ontwikkeling van de algemene reserve grondbedrijf en de voorziening verlieslatende exploitaties zijn in detail na te lezen in het Zomerbericht vastgoed 2023. Deze paragraaf gaat op hoofdlijnen in op de visie, de uitvoering, de resultaten en risico’s van het grondbeleid.
Visie
De gemeente stelde in 2013 haar grondbeleid vast in de Nota Grondbeleid ‘Een nieuwe koers, op een andere manier’. De gemeente voert bij voorkeur faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ontwikkelingen ondersteunt en ongewenste ontwikkelingen voorkomt, zonder dat ze risicodragend investeert in de ontwikkeling. De gemeente kan actief grondbeleid overwegen als private partijen een ontwikkeling, die noodzakelijk is om de gemeentelijke beleidsdoelen te realiseren, niet willen of kunnen oppakken. Als de financiële resultaten voor de gemeente beter zijn of de risico’s kleiner, dan kan dat ook een argument zijn om actief grondbeleid te voeren.
Het grondbeleid levert een bijdrage aan beleidsvelden die voor de gemeente van belang zijn, zoals leefbaarheid, wonen, economie, groen, verkeer en financiën. De beoogde doelstellingen van de ruimtelijke plannen en specifieke beleidsvelden zijn verwoord in de verschillende programma’s uit de begroting. Het grondbeleid is voornamelijk dienstbaar aan wonen en economie.
Uitvoering
De gemeente zet haar grondbeleid als middel in om bestuurlijke ambities en beleidsdoelstellingen op het gebied van o.a. leefbaarheid, wonen, economie en duurzaamheid te realiseren. De gemeente heeft in 2022 15 actieve grondexploitaties en daarnaast tal van private initiatieven gefaciliteerd.
Grondexploitaties
Minimaal 1 keer per jaar actualiseert het college de grondexploitaties en de risicoanalyse en biedt deze inclusief de bijbehorende begrotingswijzigingen ter vaststelling aan aan de raad. Dit is in 2022 gebeurd in het Zomerbericht Vastgoed 2022 en vervolgens weer in het Herfstbericht Vastgoed 2022. In deze paragraaf grondbeleid worden de in 2022 behaalde resultaten afgezet tegen de laatste vastgestelde grondexploitatiebegrotingen als opgenomen in het Herfstbericht 2022.
Met de Jaarstukken 2022 wordt ook het Zomerbericht Vastgoed 2023 voor vaststelling aangeboden aan de raad. Het Zomerbericht Vastgoed geeft een terugblik op het boekjaar 2022 en vormt daarmee het verantwoordingsdocument over het tot 1 januari 2023 gevoerde beleid. Daarnaast blikt het Zomerbericht vooruit met een meerjarige prognose van de per 1 januari 2023 actieve grondexploitaties, de risicoanalyse en het verwachte verloop van de algemene reserve grondbedrijf en de voorziening verlieslatende exploitaties. De bij het Zomerbericht behorende begrotingswijzigingen (2023 en volgende jaren) worden ter vaststelling aangeboden aan de raad.
Hieronder volgt een overzicht van de in 2022 actieve grondexploitaties.
Tabel met resultaten, winstnemingen en verliezen
Het overzicht laat in totaal 14 grondexploitaties zien.
In 2022 is 1 grondexploitatie afgesloten (Burgemeester Roefslaan). Naar verwachting worden 2 grondexploitaties eind 2023 afgesloten, 10 grondexploitaties in 2024 en 1 grondexploitatie in 2027.
Nagenoeg alle grondexploitaties laten een nadeliger resultaat zien. Dit heeft verschillende oorzaken. Bij de grondexploitatie van Binderen Zuid wordt dit bijvoorbeeld veroorzaakt doordat minder grond wordt uitgegeven in verband met een verplichte groencompensatie. Dit wordt wel deels gecompenseerd doordat de gemeente minder kosten bouwrijpmaken hiervoor heeft.
Bij de grondexploitatie voor de Meistraat is zekerheidshalve de opbrengst voor fase 2 (6 woningen) niet meer meegenomen in de cijfers omdat de ontwikkeling hiervan hoogst onzeker is. Per saldo een nadeel van circa € 430.000.
Ook de grondexploitatie van de Willige Laagt drukt nadelig op het totale resultaat (€ 590.000). Dit komt met name door een lagere indexering van de opbrengsten (€ 360.000) en hogere rentekosten (€ 255.000) ten gevolge van vertraging in het project.
Het grootste nadelig effect wordt echter veroorzaakt de Spoorzone. Deze laat een nadeliger resultaat zien van € 670.000. Door een lagere waardering van de nog uit te geven grond (€ 460.000) en hogere rente kosten (€ 330.000) door vertraging in de uitgifte. Door de hoge boekwaarde heeft een vertraging bij dit complex meteen substantieel extra rentekosten te dragen.
Helenaveen Zuid heeft een positief resultaat van circa € 370.000. Dit komt door fase II waarvan de ontwikkeling thans in de grondexploitatie is meegenomen.
Voor gedetailleerde informatie over de actieve grondexploitaties wordt verwezen naar de bijlage Zomerbericht Vastgoed 2023.
Risico’s
Het beleidskader grondexploitaties beschrijft het risicomanagement binnen het grondbedrijf. Risico’s worden op twee niveaus onderscheiden, namelijk programmarisico’s en projectrisico’s.
Risico’s worden primair opgevangen met de te verwachten winsten uit de grondexploitatie. Als de winstpotentie onvoldoende is, worden ze opgevangen in de ARG. Op dit moment is de ARG van voldoende omvang om de risico’s zoals die zijn geformuleerd, af te dekken.
Voorbereidingskredieten
In 2022 is in het Herfstbericht Vastgoed 2022 besloten om voor de uitbreiding van Kranenmortel-zuid een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Daarvan is een deel verbruikt. Het restantkrediet wordt overgeheveld naar 2023. Voor andere potentiële grondexploitatieprojecten, zoals o.a. Oude Molenweg in Liessel, wordt in het Zomerbericht Vastgoed 2023 een voorbereidingskrediet aangevraagd.
Samenvatting
Het geheel van alle grondexploitaties met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hierna volgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien voor de stand per 1 januari 2023 (eindstand 31 december 2022).
